Управление Росреестра
Информация
о порядке информирования заинтересованных лиц о кадастровой стоимости объектов недвижимости и порядке её оспаривания физическими и юридическими лицами, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности


Государственная кадастровая оценка - одно из важнейших направлений на современном этапе развития системы имущественных отношений в Российской Федерации и одно из направлений деятельности Управления Росреестра по Тверской области.
В законодательстве под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.
Массовая оценка недвижимости - процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Следовательно, при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки его индивидуальные характеристики не учитываются. Стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторах модели оценки.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Таким образом, отличие кадастровой стоимости объекта недвижимости от его рыночной стоимости заключается в процедуре (процесс государственной кадастровой оценки) и методе (массовый метод оценки). Определение рыночной стоимости, которая учитывает индивидуальные характеристики конкретного объекта, по сути, является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке.
Для того чтобы узнать кадастровую стоимость, исходя из которой, рассчитывается налог объекта недвижимости, достаточно зайти на сайт Росреестра (rosreestr.ru) в сервисы «Справочная информация в режиме on-line» или «Публичная кадастровая карта», в предложенном поисковике ввести кадастровый номер или адрес интересующего объекта недвижимости, сформировать запрос, а затем выбрать вкладку «Сведения ГКН».
На портале Росреестра также можно ознакомиться с результатами массовой кадастровой оценки. Для этого можно воспользоваться сервисом «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Данная система позволяет любому человеку ознакомиться с отчетами об определении кадастровой стоимости и отчетами об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспаривались результаты кадастровой оценки, и структурированными сведениями, включающими информацию о том, как определена кадастровая стоимость конкретных объектов недвижимости.

Если нет возможности использования Интернет-ресурса, можно обратиться в орган кадастрового учета - филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области или Многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением о выдаче кадастровой справки о кадастровой стоимости. Данные сведения предоставляются бесплатно.
При этом стоит отметить, что Управление Росреестра по Тверской области само ничего не оценивает, а только обеспечивает раскрытие сведений о кадастровой стоимости. Заказчиком государственной кадастровой оценки на территории Тверской области является Правительство Тверской области, а исполнителями работ выступают оценщики, выигравшие соответствующий конкурс.
В случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены.
Возможность оспаривания предусмотрена статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), а также иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия) или в суде.
Досудебное оспаривание результатов определения кадастровой оценки стоимости возможно в Комиссии. Порядок создания и их работы Комиссии утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.03.2012 № 263. Комиссия создана и функционирует при Управлении Росреестра по Тверской области. С порядком работы и составом, которой можно ознакомиться на официальном сайте Управления Росреестра по Тверской области в разделе «Кадастровый учет».
Для обращения в Комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
В зависимости от основания пересмотра результатов определения кадастровой стоимости различается комплектность документов, которые необходимо предоставить с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
В случае оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления  рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, когда была установлена его кадастровая стоимость обязательным условием для пересмотра кадастровой стоимости является наличие отчета об оценке недвижимого имущества в бумажном и электронном виде. Предоставление такого отчета необходимо при обращении о пересмотре кадастровой стоимости, как в административном порядке, так и в судебном.
В целях подтверждения того, что составленный отчет об оценке недвижимости соответствует требованиям действующего законодательства и содержит достоверные сведения, заинтересованным лицом предоставляется также положительное экспертное заключение отчета об оценке в бумажном и электронном виде.
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, заявитель представляет документы, подтверждающие такую недостоверность.
Кроме того, в любом из вышеуказанных оснований к заявлению прилагается кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости и нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости. Если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности физического или юридического лица, не являющегося правообладателем объекта недвижимости, указанные лица должны подтвердить факт того, что затронуты их права и обязанности (подтвердить свою заинтересованность).
Заявление не принимается к рассмотрению в случаях:
- отсутствия вышеперечисленных документов;
- нарушения срока подачи заявления;
- если величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца с даты поступления заявления в комиссию.
По результатам рассмотрения Комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чем в течение пяти рабочих дней уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления. Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то оно также представляется в орган кадастрового учета.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в Комиссии в срок не позднее пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости.
В 2015 году в Комиссию поступило 284 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – Заявление) от 57 физических и 227 юридических лиц, из них по основанию:
установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость – 283 заявления по 577 объектам недвижимости;
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости – 1 заявление по 1 объекту недвижимости.
По результатам работы Комиссии по первому основанию:
не принято к рассмотрению - 39 заявлений (14 %) по 69 объектам недвижимости;
вынесено 98 отрицательных решений (35 %) по 253 объектам недвижимости;
принято в пользу заявителей 119 решений (42 %) по 223 объектам недвижимости;
28 заявлений по 33 объектам недвижимости находятся на рассмотрении.
По результатам работы Комиссии по второму основанию вынесено 1 отрицательное решение по 1 объекту недвижимости.
По 119 положительно рассмотренным заявлениям суммарная кадастровая стоимость до оспаривания  составила 13 385 244 642, 54 рубля, по результатам оспаривания составила – 6 616 684 321 рубль (50 % от оспариваемой стоимости).
Всего за 2014 – 2015 годы было отклонено 65 % от всех поступивших заявлений в Комиссию.
Основной причиной, не позволяющей Комиссии принимать положительные решения, является прежде всего, низкое качество отчетов об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, выраженное в несоблюдении оценщиками требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.
В настоящее время в Комиссии можно оспорить результаты государственной кадастровой оценки, проведенной в отношении:
- земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области;
- земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Тверской области;
- объектов недвижимости (здания, помещения).
При отказе Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости (если заявитель предварительно обращался в Комиссию), можно обратиться непосредственно в суд.
Для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке обязательно. Перед подачей иска в суд они сначала должны обратиться в Комиссию. Физические лица вправе выбирать: либо обращаться в Комиссию, либо сразу в суд.
Управление Росреестра по Тверской области, проанализировав нормы действующего законодательства и судебную практику по обозначенному вопросу, полагает необходимым довести до Вашего сведения следующее.
На основании ст.ст. 61, 61.1, 61.2, 61.3, 61.4, 61.5 Бюджетного кодекса Российской Федерации земельный налог является местным налогом и поступает в бюджет органа местного самоуправления.
В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2014 по делу № 91-АПГ14-4 указано, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, устанавливающие земельный налог, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.
Таким образом, орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, имеет правовой интерес в участии в судебном процессе, связанном с оспариванием кадастровой стоимости, в том числе наделён правом на самостоятельное оспаривание таких решений.
Управление, принимающее участие в судебных процессах по делам, связанным с пересмотром кадастровой стоимости в качестве заинтересованного лица, учитывая данное обстоятельство, следит за тем, чтобы к участию по таким спорам был привлечён орган местного самоуправления.
В случае если сам суд по собственной инициативе не привлёк данный орган, представитель Управления заявляет такое ходатайство. Тверским областным судом (рассматривающим данную категорию споров в качестве суда первой инстанции) Управлению ещё отказано не было.
Таким образом, сложившаяся на территории Тверской области судебная практика по данной категории дел показывает, что перечень заинтересованных лиц уже определён и органы местного самоуправления также включены в данный перечень.  
Со своей стороны Управление принимает все необходимые меры для обеспечения возможности органам местного самоуправления высказать своё отношение к заявленным требованиям.
При этом необходимо обратить особое внимание на то, что судебное сопровождение дел данной категории требует от представителей необходимых специальных знаний и навыков, так как доказательствами обоснованности заявленных требований являются сведения отчетов оценщиков.
Следует также учесть, что в соответствии с пунктом 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства   Российской   Федерации,   вступающего  в  действие   с  15 сентября 2015 года, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Согласно пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В настоящее время в качестве допустимого доказательства суд принимает результаты проведённой в рамках конкретного дела судебной экспертизы, предметом которой является установление рыночной стоимости объектов недвижимости. Однако чтобы получить данные результаты необходимо заявителю предоставить соответствующее ходатайство (о проведении экспертизы, повторной (альтернативной) экспертизы) и в случае его удовлетворения предложить кандидатуру судебного эксперта и взять на себя расходы по её проведению.
Управление как заинтересованное лицо по данной категории судебных дел не может заявить такое ходатайство ввиду отсутствия финансовых средств.
В этой связи представляется актуальным разрешение вопроса о необходимости выделения денежных средств на проведение данных мероприятий органам местного самоуправления.
В свою очередь Управление готово в пределах осуществляемых им полномочий оказывать содействие органам местного самоуправления в судебных процессах по заявлениям о пересмотре результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В настоящее время на территории Тверской области утверждены результаты определения кадастровой стоимости по следующим категориям земель:
земли населенных пунктов - приказ Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25.12.2014 № 13-нп  «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области», вступил в силу с 01.01.2015;
земли сельскохозяйственного назначения - приказ Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 20.11.2013 № 3-нп «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Тверской области», вступил в силу с 01.01.2014;
земли промышленности и иного специального назначения - постановление Правительства Тверской области от 25.12.2012 № 800-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тверской области» вступил в силу с 01.01.2013;
земли особо охраняемых территорий и объектов - постановление Правительства Тверской области от 18.12.2012 № 780-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Тверской области», вступил в силу с 01.01.2013;
земли лесного фонда – приказ Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25.11.2015 № 9-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с составе земель лесного фонда Тверской области», вступил в силу с 01.01.2016;
земли водного фонда - приказ Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 30.11.2015 № 10-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с составе земель водного фонда Тверской области», вступил в силу с 01.01.2016.
Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17.09.2012 № 4-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов на территории Тверской области.
Утвержденные результаты определения кадастровой стоимости, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости размещены на официальном сайте Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»                                        (http://mizo.tver.ru/) на странице «Карта сайта» → раздел «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости».
Отчеты об определении кадастровой стоимости, составленные в ходе проведении государственной кадастровой оценки, размещены на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://rosreestr.ru/site/) в разделе «Деятельность» →  «Кадастровая оценка» → «Фонд данных государственной кадастровой оценки».